- Premessa.
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) di un bene mobile o immobile a titolo originario.
Ciò significa che affinché si compia l’usucapione non sono necessari la collaborazione o il consenso del soggetto che era in precedenza titolare del diritto di proprietà sul bene usucapito.
Ne costituisce, invece, requisito indefettibile il possesso.
D’altronde, è lo stesso codice civile che all’articolo 1158 prevede che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento” – ossia la superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e le servitù prediali – sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni” (o per il minor tempo fissato dalla legge per alcune tipologie di beni specificamente individuate).
Il fondamento che si pone alla base di tale modalità di acquisto a titolo originario della proprietà (o di altro diritto reale) viene individuato nella necessità di attribuire una titolarità certa al bene che ne costituisce oggetto, così finendo, all’atto pratico, per favorire il soggetto che possedendo il bene concretamente se ne occupa a scapito di colui che, invece, sebbene proprietario, dimostri di disinteressarsene per un lungo periodo di tempo.
In sostanza, i requisiti necessari al fine del compimento dell’usucapione, idonea a trasferire la proprietà, si riassumono nei seguenti:
- il possesso del bene;
- il decorso del tempo necessario nella misura prescritta dalla legge;
- la volontà del soggetto di possedere il bene come proprietario.
Orbene, vediamo nel seguito in cosa consiste ciascuno degli elementi richiesti e testé enucleati.
- Il possesso del bene.
Occorre premettere che il possesso consiste nel potere di fatto esercitato sulla cosa e che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale, come previsto dall’articolo 1140 del codice civile.
Si tratta, pertanto, di una situazione di fatto che riceve tutela dall’ordinamento a prescindere dalla circostanza che il possessore sia anche titolare del diritto reale sul bene.
Ai fini dell’usucapione il possesso deve rispettare le seguenti caratteristiche:
- deve essere pacifico (ossia non contestato);
- deve essere non violento: il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova ai fini dell’usucapione se non a partire dal momento in cui la violenza o lo stato di clandestinità venga a cessare;
- deve essere continuativo, ossia non interrotto: il possesso si considera interrotto quando il possessore ne venga privato per più di un anno ed, inoltre, ove il possesso venga recuperato per l’effetto dell’esercizio di un’azione ad hoc esercitata l’interruzione si considera come se non fosse mai avvenuta;
- deve avere ad oggetto beni commerciabili, quindi beni suscettibili di valutazione economica.
- Il tempo necessario ai fini dell’usucapione.
Il lasso di tempo necessario per il compimento dell’usucapione varia a seconda della natura del bene, della situazione soggettiva del possessore nonché dell’esistenza o meno di un titolo idoneo al trasferimento della proprietà.
Per quando concerne i beni immobili e gli altri diritti reali di godimento su beni immobili, così come accade per le universalità di beni mobili o di diritti reali di godimento su di essi è necessario il possesso continuato per almeno vent’anni.
Sempre per quanto attiene ai beni immobili o le universalità di beni mobili (o ai diritti di godimento sugli stessi beni) si può verificare l’ipotesi dell’usucapione abbreviata, che si perfeziona con il decorso di un termine di dieci anni dalla data della trascrizione qualora colui che acquisti il bene lo faccia:
- in buona fede (ossia ignorando di ledere un diritto altrui);
- da chi non sia proprietario;
- in virtù di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà (vale a dire un titolo che pur se astrattamente valido ed efficace non trasferisce la proprietà in quanto il dante causa non è effettivamente proprietario del bene);
- il bene immobile sia stato trascritto.
Diversamente, la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato ed ininterrotto per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buonafede (la malafede riporta il tempo necessario per usucapire a vent’anni).
L’usucapione sui beni mobili registrati o di diritti reali di godimento sugli stessi si compie in virtù di un possesso continuato per un periodo di tempo pari a dieci anni.
Infine, l’usucapione abbreviata sui beni mobili registrati o, comunque, in riferimento all’acquisto di un diritto reale di godimento sugli stessi, qualora l’acquisto sia avvenuto in buonafede, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, si perfeziona con il decorso di tre anni.
In sostanza, il requisito necessario affinché possa applicarsi l’usucapione abbreviata consiste nella buona fede del soggetto che usucapisce il bene.
Infine, l’usucapione della piccola proprietà rurale (in particolare, dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati come montani dalla legge) si acquista normalmente in virtù del possesso continuato per quindici anni (o se l’acquisto avvenga in buona fede da un soggetto che non ne sia proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto in cinque anni dalla data della trascrizione.
- Il possesso “uti dominus”.
E’ necessario che, al fine del perfezionamento dell’usucapione, il soggetto dimostri che ha posseduto il bene uti dominus, ossia, innanzitutto, con la volontà di possedere il bene come se si fosse proprietario o titolare di un diritto corrispondente sullo stesso, di tenerlo esercitando sullo stesso i poteri corrispondente a quelli del titolare del diritto reale. Infine, occorre che lo stato di fatto che si configura sia tale da far apparite il possessore quale titolare del diritto reale corrispondente.
- Conclusione.
Alla luce di quanto esposto nei paragrafi precedenti si comprende che spesso l’accertamento dei requisiti necessari ai fini della configurabilità dell’usucapione può non essere sempre agevole.
Sicché, per meglio comprendere se essa si sia perfezionata nel caso concreto, è opportuno talvolta rivolgersi ad un avvocato online, che può assistervi anche on-line.
